İmar ve İnşaat Birimi

Sakarya 3. Organize Sanayi Bölge Müdürlüğü,  İmar ve İnşaat  Birimi
4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği başta olmak üzere, 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’da, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nda ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde verilen yetkiler çerçevesinde çalışan İmar ve İnşaat Birimi; yapı ruhsat belgesi, yapı kullanma izin belgesi, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı, işlemleri ve uygunsuz yapılara müdahale faaliyetlerini yürütmektedir.

İşlemler hakkında bilgi almak ve gerekli dokümanları indirebilmek için aşağıdaki kısımlardan giriş yapabilirsiniz.

Katılımcı, arsa tahsisi için detaylı faaliyet konusunu içeren talep dilekçesi S3OSB.INS.FR-01 formu doldurularak başvuruda bulunulur) ile Yönetim Kurulu Başkanlığı’na başvuruda bulunur. Yönetim Kurulunda arsa talebi görüşülerek uygun bulunması halinde Arsa Ön Tahsis veya Satış Sözleşmesi imzalanarak katılımcıya arsa tahsisi gerçekleştirilir.

Arsa tahsisi için, OSB Uygulama Yönetmeliği Madde 55’e göre işlemler yürütülmektedir

Arsa tahsisi yapıldıktan sonra sanayicilerimizin takip edeceği işlemler sırası ile tahsis edilen araziye ait imar durumu belgesini Bölge Müdürlüğümüz ‘den S3OSB.INS.FR-02 formu doldurularak başvuruda bulunulur) alınır,

Tahsis edilen araziye ait zemin etüt raporu, yapı aplikasyon krokisi ve plankotesi hazırlatılır,

Kurulması planlanan işletmeye ait faaliyet konusuna göre S3OSB.INS.FR-04 formu doldurularak başvuruda bulunulur) ÇED raporu Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden alınır,

Öncelikle Mimari uygulama projesi ön inceleme için Bölge Müdürlüğümüz İmar ve İnşaat Birimi’ne mail yoluyla iletilir. Sorumlu personelimiz projeyi inceledikten sonra yorumları proje üzerine işler. Mimari uygulama projesinin düzeltilmesi ve tekrar kontrolü için proje mükellefine mail yoluyla iletir. Son düzenlenmiş Mimari uygulama projesi Bölge Müdürlüğümüz İmar ve İnşaat Birimi’ne ikinci kez mail yoluyla iletilir. Uygunluk onayı verildikten sonra diğer projelerin hazırlanma süreci başlar. Statik-çelik-betonarme, mekanik tesisat-mekanik yangın tesisat, elektrik tesisat-elektrik yangın tesisat projeleri ve diğer projeler hazırlatılır. Hazırlanan projeler Bölge Müdürlüğümüz ilgili birimlerine iletilerek kontrolleri sağlanır. Kontrol süreci mimari uygulama projelerinin kontrol süreciyle aynıdır. Mimari proje müellifinin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın https://uyds.yds.gov.tr adresi üzerinden giriş yapıp ilgili yapının YDS sisteminden dağıtım havuzuna gönderilmesi için Bölge Müdürlüğümüzün onayına sunulur,

4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu uyarınca sistem tarafından projeye atanan yapı denetim firması tarafından ya da yapı sahibi veya yapı sahibi yerine proje müellifi tarafından Bölge Müdürlüğümüze Yapı Ruhsatı Başvurusu yapması sağlanır,

Yapı ruhsatı alma süreci, İnşaat Ruhsat Dosyasının ve Eklerinin oluşturulup idareye başvuruda bulunmayı, başvurunun değerlendirilip belgelerinin uygunluğunun kontrolünü, kontrol sonucunda başvurunun onay/reddini kapsamaktadır.

*Ruhsat yenileme işlemi nedir? Ruhsat süresi içinde tamamlanmayan yapılar için ruhsat süresi dolmadan ruhsat süresinin uzatılması işlemine ruhsat yenileme işlemi denir. Ruhsat yenilemesi yapılırken, ilk yapı ruhsatının düzenlendiği tarihteki mevzuat hükümlerine göre işlem yapılır.

**Yeniden ruhsat işlemi nedir?
OSB Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen süre içerisinde inşasına başlanmayan, ruhsat süresi içinde tamamlanmayan, ruhsat yenilemesi yapılmayan ya da yapı sahibi, yapı müteahhiti, şantiye şefi, proje müellifi gibi ruhsatta ismi geçen mesul kişilerden biri veya birkaçının değişmesi durumunda yapı ruhsatı hükümsüz hale gelir. Bu durumda yapılacak işlem yeniden ruhsat düzenlemesi işlemidir. Bu yapılarla ilgili olarak yeniden ruhsat düzenlenmesi talebinde bulunulması durumunda, yapının/yapıların, talep tarihinde yürürlükte olan uygulama imar planı kararlarına ve yapılaşma nizamına uygun olması ve bu yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin olarak ilgili mevzuatın gerektirdiği tedbirlerin alınması zorunludur.

Yapı Kullanma İzin Belgesi alma süreci, Yapı Kullanma İzin Belgesi Dosyasının ve Eklerinin oluşturulup idareye başvuruda bulunmayı, başvurunun değerlendirilip belgelerinin uygunluğunun kontrolünü, kontrol sonucunda başvurunun onay/reddini kapsamaktadır.

Tahsis edilmiş parsel üzerinde inşaatı tamamlanan ve yapı kullanma izin belgesi alan katılımcıların veya parsel tapu devri gerçekleşen katılımcıların veya mevcut bir sanayi tesisini kiralayarak üretime geçmek isteyen sanayicilerimizin, İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Başvuru formunda (S3OSB.INS.FR-06 formu doldurularak başvuruda bulunulur) yer alan evrakları eksiksiz hazırlayarak, 30 (otuz) gün içerisinde Bölge Müdürlüğümüze müracaat etmesi gerekmektedir.

Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzni Belgesi ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı süreleri ile ilgili, OSB Uygulama Yönetmeliği Madde 42’ye göre işlemler yürütülmektedir.

Tesisin inşai faaliyetini tamamlayarak Yapı Kullanma İzin Belgesi ve GSM İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatı alan, arsa tahsisinden dolayı borcu varsa borç miktarı oranında limit içi banka teminat mektubu alınıp, OSB Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilen; OSB için yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten, Noter tasdikli taahhütnamesini vermesi halinde tapu “Geri Alım Şerhi “konulmadan verilir.

Tapu devir işlemleri için OSB Uygulama Yönetmeliği Madde 58’e göre işlemler yürütülmektedir.

Kiralamanın yapılabilmesi için;

  1. Kiralanacak tesisin tapusunun alınmış olması,
  2. Kiralanacak tesisin tapuda cins değişikliğinin yapılmış olması,
  3. Katılımcının OSB’ye karşı vadesi geçmiş hiçbir borcunun bulunmaması,
  4. OSB Yönetim Kurulunca, kiralamanın mevzuat çerçevesinde usul ve esaslara uygun olduğuna ilişkin karar alınması,

Kiralama halinde;

  1. a) Kiralayandan;
  1. Yeni tarihli tapu tescil belgesi,
  2. Tüzel kişilerden söz konusu tesisin kiraya verilmesine ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı,
  3. Ticaret sicili tasdiknamesi,
  4. Yapılacak kira sözleşmesi örneği,
  5. Tesisin sanayi parselinde bulunması halinde, tesisin bağımsız bölüm oluşturmadan bir bütün halinde kiraya verileceğine dair beyan.
  1. b) Kiracıdan;
  1. Ticaret sicili memurluğundan onaylı faaliyet belgesi,
  2. Tüzel kişilerden söz konusu tesisin kiralanmasına ilişkin yönetim kurulu veya ortaklar kurulu kararı,
  3. Firma yetkililerine ait imza sirküleri,
  4. Yapılacak faaliyeti açıklayan bilgi ve belgeler,
  5. OSB tarafından hazırlanan ve kurulacak tesisin elektrik, su, doğal gaz, çalışan sayısı, atıkları ve atık özellikleri vs. bilgilerini gösterir firma yetkililerince imzalı bilgi formu,
  6. Yapılacak kira sözleşmesi örneği,
  7. OSB mevzuatı ile OSB iç talimatname ve sözleşmelerine uygun faaliyet gösterileceğine dair noter tasdikli taahhütname istenir. OSB tarafından onay verilmeden üçüncü kişilerin kullanımına tahsis edilen tesislere, elektrik, su ve doğalgaz dâhil hiçbir hizmet verilmez. Sanayi tesislerinin işletilmesine ilişkin olarak, Kanun ve Yönetmelikle katılımcılara getirilen yükümlülüklerden kiracılar da sorumludur.

Kiralama işlemleri için OSB Uygulama Yönetmeliği Madde 63’e göre işlemler yürütülmektedir.

OSB de yer alan parsellerin (Yapı Kullanım İzin Belgesi almış olan yapıların) kiralanmasına ilişkin usul ve esasların yer aldığı “İç Yönerge” ekine linkten ulaşabilrsiniz.

Yıkım Ruhsatı alma süreci, Yıkım Ruhsat Dosyasının ve Eklerinin oluşturulup idareye başvuruda bulunmayı, başvurunun değerlendirilip belgelerinin uygunluğunun kontrolünü, kontrol sonucunda başvurunun onay/reddini kapsamaktadır.

Bir yapının yıkılması için alınan izin belgesine yıkım ruhsatı denir. Yıkım ruhsatı en çok yerine yeni yapı yapılacak binaların yıkımda kullanılır. Bir yapının yapımı için Müteahhit Yapım Sözleşmesi’nin imzalanması ne kadar önemli ve zorunlu ise, o konutun yıkımı için de Müteahhit Yıkım Sözleşmesi ve Yıkım Fenni Sorumlusu’ nun varlığı aynı derecede önemli ve zorunludur.

İlk olarak yıkılacak yapının tamamen boşaltılması gereklidir. Yıkımdan önce Bölge Müdürlüğü’nden elektrik, su, doğalgaz vs. kesme belgeleri alındıktan sonra Fenni Sorumlu’ nun da gözetimiyle yıkım gerçekleşir.

Yapıların güvenli bir şekilde yıkılması, inşaat moloz ve atıklarının sahadan be bölge sınırlarından uzaklaştırılması, asbest gibi çevreye zararlı malzemeler için gerekli önlemlerin alınması amacıyla belirli kural ve düzenlemelerin uygulanması, numarataj işlemleri (bağımsız bölümün ortadan kakması ve sonrasında yeni bağımsız bölüm oluşması) v.b. yıkım ruhsatında yer alan yetkililer ile yıkım isteyen firmanın sorumluluğundadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Daire Başkanlığının 2021/2 sayılı genelgesi hükümlerine göre işlemler yapılacaktır.

Bölgemize teslim edilecek hakediş dosyaları için istenilen belgelerin listesi aşağıda sunulmuştur. Ayrıca;
1- Hakediş raporları 4 adet düzenlenecektir. Ayrıca ilk %10 ve iş bitirme hakedişleri hariç olmak üzere diğer bütün hakediş raporları yapı sahiplerine kaşelenip imzalattırılacaktır.
2- Hakediş dosyası listede belirtilen sıraya göre düzenlenecektir.
3- Yılsonu hakedişlerinde yılsonu seviye tespit tutanağı konulacaktır.
4- Eleman değişikliği ve birim fiyat güncellemesinden doğan sistemin zorunlu tuttuğu seviye taleplerinden sonra hakediş dosyası getirilecektir.
5- Hakediş dosyalarına koyulacak olan fotoğraflar, seviye talep tarihi itibariyle güncel olacaktır.
6- Seviye onay talepleri için abdullahkabatas@s3osb.org.tr mail adreslerine ilgili YİBF bilgileri yer alan ve onay seviyesini gösteren fotoğrafların olduğu mail atılacaktır.
7- İş bitirme tutanakları ayrı bir dosya halinde üst dilekçesiyle %95 hakedişi ile beraber sunulacaktır.

YAPIM İŞLERİ İHALELERİ UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

BEŞİNCİ BÖLÜM
İş Deneyimi

İş deneyim belgesi düzenlemeye yetkili kurum ve kuruluşlar

MADDE 43 – (3) (Değişik:RG-3/7/2009-27277)(1) Organize sanayi bölgesinin yetki alanı dahilindeki yerlerde gerçekleştirilen işlere ilişkin iş deneyim belgeleri, organize sanayi bölgesi müdürlüğü tarafından düzenlendikten sonra; yönetim kurulunun kararı üzerine yönetim kurulu başkanınca, organize sanayi bölgesinde (Değişik ibare:RG-7/6/2014-29023) ilgili Bakanlık veya kamu kurum ve kuruluşu tarafından kredi kullandırılan işler için ise bu Bakanlığın (Ek ibare:RG-7/6/2014-29023) veya kamu kurum ve kuruluşunun ilgili birimince onaylanmak suretiyle verilir.

İş deneyim belgelerinin verilmesi
MADDE 47 –

(2) Yüklenicilere; b) Yurtiçinde özel sektöre, yapılacak iş karşılığı bedel içeren bir sözleşme ile taahhüt ettikleri işler için, işi bitirmeleri durumunda “iş bitirme belgesi”, işin ilk sözleşme bedelinin tamamlanması ve gerçekleşme oranının toplam sözleşme bedelinin en az % 80’ine ulaşarak kusursuz olarak gerçekleştirilmesi durumunda “iş durum belgesi”, belge düzenlemeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenir ve verilir. (4) Mühendisler ve mimarlara; a) İş Denetleme Belgesi; 4) Özel sektöre taahhütte bulunulan işlerde, yüklenici bünyesinde (Değişik ibare:RG-7/6/2014-29023) ilk sözleşme bedelinin en az % 80’i oranında fiilen görev yapmış olmak şartıyla, şantiye mühendisi ve şantiye şefine, b) İş Yönetme Belgesi; 4) Özel sektöre taahhütte bulunulan işlerde; işin sözleşmesinde proje müdürü olarak belirtilmiş ve (Değişik ibare:RG-7/6/2014-29023) ilk sözleşme bedelinin en az % 80’i oranında fiilen görev yapmış olmak kaydıyla en az beş yıllık mühendis veya mimarlara,

İş Deneyim Belgesi için istenilen evrak listesi;

1- Özel sektöre taahhütte bulunan yükleniciler için; – Noter onaylı sözleşme, – Yapı ruhsatı, – Yapı kullanma izin belgesi, – İlgili sigorta müdürlüğünden onaylı iş yeri bildirgesi, – Sözleşmeye ilişkin fatura örnekleri (noter, yeminli mali müşavir, serbest muhasebeci mali müşavir veya vergi dairesi onaylı suretleri)

2- Özel sektöre taahhütte bulunan yüklenici bünyesinde mühendis veya mimar olarak görev alanlar için; – Mezuniyet Belgesi, – İlgili meslek odası üye kayıt belgesi, – Yapı ruhsatı, – Yapı kullanma izin belgesi, – Belgeye konu işe ilişkin noter onaylı sözleşme, – İlgili sigorta müdürlüğünden sosyal güvenlik prim ödemelerini gösteren belgeler.

3- Özel sektöre taahhütte bulunan yüklenici bünyesinde proje müdürü olarak görev yapan mimar ve mühendisler için; – Mezuniyet Belgesi, – İlgili meslek odası üye kayıt belgesi, – Sözleşme konusu iş kapsamında proje müdürü olarak bildirildiğine ilişkin belge, – Yapı ruhsatı, – Yapı kullanma izin belgesi, – Belgeye konu işe ilişkin bedel içeren noter onaylı sözleşme – İlgili sigorta müdürlüğünden sosyal güvenlik prim ödemelerini gösteren belgeler.

İmar ve İnşaat Birimine bağlı Yapı Ruhsat Birimi

4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği, 3194 sayılı İmar Kanunu ile 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunda belirtilen yükümlülükler çerçevesinde;

  • Proje Kontrolü yapılması
  • Yapı Ruhsatı (İnşaat Ruhsatı)
  • Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)
  • İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (GSM Ruhsatı)
  • Yapı Denetim seviye, hakediş ve diğer işlemleri.
  • Yapı durum tespiti ve (SGK, Çevre Şehircilik vb.) kurumlarla ilgili gerekli yazışmalar
  • GES proje kontrolü ve onay işlemleri
  • Yapı Ruhsatlarının, Yapı Kullanma İzin Belgelerinin ve İşyeri Açma ve çalışma Ruhsatlarının Arşivlenmesi
  • Projelerin Arşivlenmesi
  • Ruhsatsız ve kaçak yapıların kontrolü
  • Proje arşiv sisteminin talep doğrultusunda KVKK kanunu kapsamında paylaşımı
  • Bölgemiz tarafından yaptırılan muhtelif inşaat işlerinin kontrolü
  • Yönetim Kurulu toplantı gündeminde bulunan Ruhsat Proje Müdürlüğü ile ilgili konular hakkında bilgi, belge ve raporların hazırlanması

Hizmetleri verilmektedir.

İnşaat Birim Bölümü Yönetimi